1.行业环境：经济存阶段性企稳预期，房地产调控将注重多方平衡

宏观经济方面，展望2020年，促消费政策将继续出台，消费增速有望提升；企业利润逐步修复、中美关系逐渐向好以及今年低基数影响将支撑明年制造业投资低位反弹，叠加基建投资继续发力，一定程度上将抵消房地产开发投资增速放缓带来的影响，明年固定资产增速将保持韧性；出口方面，在中美双方逐步取消关税积极预期与全球需求延续疲软的博弈下，出口有望小幅反弹；加之库存周期接近尾声为经济周期提供的理论基础，明年季度经济增速存阶段性企稳预期，全年增速呈稳步放缓态势，货币、财政政策继续保持灵活稳健，为经济增长提供资金动力。对房地产市场而言，金融监管将保持较为严苛的态势，行业内贷款余额增速延续回落态势，在利率新政下，5年期LPR利率将伴随政策利率做相应的变动，但房贷利率还受到各地银行加点的限制，对市场整体影响较小。

政策方面，展望2020年，房地产调控将注重多方面的平衡：第一，张弛有度确保宏观经济稳定与房地产市场稳定实现较好的平衡。第二，因城、因区、因时施策，实现保障自住群体购房需求与抑制非理性需求的平衡。第三，住房、土地等长效机制建设从中长期引导供需平衡。综合来看，基于以上的三大平衡，中央将继续坚持“不将房地产作为短期刺激经济的手段”、逐步完善房地产长效管理机制，同时各地按照“因城施策”的基本原则适度保持政策优化的灵活性。

2.市场趋势：销售及新开工回落，均价更趋平稳，投资中低速增长

根据“中国房地产中长期发展动态模型”，结合国内外经济研究机构对2020年经济环境的预测，参照近期宏观政策走向及重要会议精神，对2020年房地产市场提出如下假设：

综合来看，2020年全国房地产市场调整压力进一步凸显。需求端，行业“房住不炒”主基调不会改变，预期会更趋理性，随着让价促销刺激需求入市的边际效应减弱，市场规模调整幅度将加剧；但与此同时，城镇化进程的不断推进、改善型需求的持续释放对市场规模仍有较大支撑，销售面积整体调整幅度有限，降幅预计在5.0％～6.5％之间。供应端，行业融资环境难有明显改观，房企资金压力依然偏大，叠加销售规模调整、已开工未售规模已达高位，且土地储备支撑力不足，预计2020年新开工规模存压，降幅在1.4％～2.9％之间；目前行业竣工压力严峻叠加过去几年新开工规模突出，施工将保持可观增速，推动房地产开发投资额继续增长，但同时当期土地购置费增速及新开工的调整对投资的影响也不容忽略，预计房地产开发投资额整体维持中低速增长态势。价格方面，销售存压背景下房企让价跑量策略将延续，预计各线城市房价均将有所震荡，三四线调整压力较为突出，但考虑到成交结构的上移，预计全年销售均价将出现小幅的结构上涨，涨幅在4％左右。

3.关注点一：城市群发展差异性凸显，分化行情蕴含结构机会

聚焦核心城市群，可最大化享受城镇化红利，但近两年各区域规划频出推动城市群的发展呈现明显差异，随着政策调控边际的变动，各城市群房地产市场短期内又将发生什么样的变化呢，下文将结合政策调控、商品房市场、土地等指标及城镇化情况，对五大城市群房地产市场现状及短期发展趋势进行分析。

（1）京津冀、粤港澳严格调控后市场回升，长三角稳中震荡，长江中游、成渝疲态显现

从市场调控力度来看，粤港澳及京津冀地区基本实现了区域内联动调控，限制性政策最为严苛，长三角城市群整体限贷力度较为突出，而长江中游及成渝城市群更多地为点状调控，仅部分核心城市调控力度相对较大，大多数中小城市仍以自主管控为主。

土地市场方面，京津冀在商品房市场触底回升的背景下，土地市场也呈现量价齐升的特点；长三角及粤港澳地区部分城市成交楼面价出现一定上涨，而后受调控持续收紧影响，土地市场更趋理性，整体溢价率有所震荡；长江中游及成渝城市群内除个别热点城市上半年土地竞拍热度较高外，房企整体拿地积极性不高，竞拍热度持续下降。

（2）长三角、粤港澳人口吸引力优势突出，市场存回升动力，成渝及长江中游地区存压

展望2020年，全国房地产市场整体承压，下面我们将综合各指标的运行情况，对五大城市群2020年市场趋势做出简要判断。

粤港澳及长三角城市群人口吸引力强，需求支撑度高，加之有区域规划出台，短期利好有释放空间，且房地产行业出现了边际性优化调整，有助于预期趋稳，预计2020年房地产市场整体走势将有所回升，尤其是粤港澳地区。近两年粤港澳房地产市场已经历过调整，且调控优化措施对预期的稳定起到积极推动作用，加之协同发展战略指导下珠三角楼市逐步放开了港澳人员的购房限制，市场需求规模也有所扩容，预计2020年粤港澳地区市场存回升动力，但考虑到供应不足对其市场规模的限制，市场规模增量或有限。

京津冀城市群市场经历近几年的政策调控，压制的市场需求仍存在一定释放空间，但考虑到京津冀联动调控力度较大，若2020年区域范围内调控没有明显松动，河北省内受限需求仍难有大规模入市机会；鉴于近期区域市场内显现的调整压力，预计调控端还会有一定优化以达成维稳目标。预计2020年京津冀城市群在低基数影响下，仍将表现为小幅回升态势，但增幅或较2019年有所放缓。

长江中游及成渝城市群仍处于城镇化快速推进阶段，市场需求空间较为可观，但鉴于其近几年市场规模持续增长，需求存在部分透支，加之土地储备充足加剧了市场供过于求压力，目前两大城市群在销售端显现的疲态或将在2020年延续，考虑到城镇化的支撑，市场整体表现将稳中有所波动。

全国来看，2020年我国房地产市场整体承压，但在行情周期轮动背景下，结构性市场机会仍存。长三角、粤港澳地区需求支撑度高，2019年在严格调控影响下房地产市场整体稳中有所震荡，受益于区域规划利好及调控边际优化影响，短期市场存一定回升动力；京津冀市场规模在深化调整后有所回升，但考虑到调控政策很难有实质性松动，2020年市场回升速度或有所放缓；长江中游及成渝城市群销售端疲态显现，在周期轮动作用下短期销售疲态或将延续，鉴于其城镇化仍在快速推进，需求仍存在较高支撑力，市场整体将表现稳中有所波动。

4.关注点二：把握主流需求、提升产品品质，房企理性应对市场变化

面对新形势，如何把握市场调整机遇、灵活转变经营策略，进而实现稳健且持续的业绩增长，成为房企面对的主要问题。

·资金：合理控制负债水平，抢抓回款、积极融资确保现金流安全

整体来看，在我国经济和房地产行业进入高质量发展的背景下，行业调控政策和融资环境总体仍将保持从严态势，企业销售业绩分化也会加速行业格局洗牌及市场集中度的持续提升。着眼未来，房地产市场调整压力尚存，部分具备规模及资金优势、经营策略坚持快速周转的企业将会继续保持竞争优势。对于多数企业来说，未来仍需顺应市场发展大势，优化城市布局结构、升级产品与服务水平，并紧抓政策机遇扩大融资规模，防范自身资金风险，通过高质量的发展内核实现可持续的规模化发展。