2019年中国房地产市场形势总结
2019年,我国房地产市场政策环境整体偏紧,房企资金面承压,积极推盘强化回款,但产品去化压力加大,重点城市市场规模有所调整,百城新建住宅价格涨幅进一步收窄,土地市场处低温状态。展望2020年,全年经济增速将依旧呈现稳步放缓态势,房地产调控继续坚持“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,同时按照“因城施策”的基本原则适度保持政策优化的空间和灵活性。在此背景下,2020年全国房地产市场调整压力或将进一步凸显。
2019年中国房地产市场形势总结 1.政策:调控政策整体偏紧,行业运行制度更趋完善 2019年,我国房地产市场运行的政策环境整体偏紧:中央聚焦房地产金融风险,坚持住房居住属性,不将房地产作为短期刺激经济的手段,房地产行业资金定向监管全年保持从紧态势;地方因城、因区、因势施策保持房地产市场稳定。同时,我国房地产行业运行基础制度更趋完善,为进一步落实房地产长效管理机制奠定更加坚实的基础。 综合来说,近期房地产市场保持以稳为主正是基于2019年保持楼市调控定力、各地因城施策取得的积极效果。一方面,房地产金融抑制政策贯穿全年,这为部分城市实施定向微调、保障合理住房需求提供了坚实的基础。另一方面,相较于2018年,随着各地市场形势的分化,2019年因城施策进一步深化,这在一定程度上保障了市场的整体稳定。 2.价格:新房价格表现平稳,重点城市二手房价格回落 今年百城新建住宅价格环比涨幅持续在低位区间,单月环比下跌城市数量明显增多,累计涨幅延续去年收窄趋势。其中一线城市在供需改善及低基数的影响下累计涨幅小幅提升,二、三四线城市价格累计涨幅延续回落态势,尤其是前期价格上涨较快、人口支撑力弱的城市调整压力显现。二手房市场方面,受热点城市新房供应规模增加的影响,二手房市场买方议价空间加大,部分城市二手房价格调整压力突出,导致十大城市二手房均价累计有所调整,且近几个月跌幅有所扩大。 3.供求:重点城市成交规模小幅调整,市场去化压力加大 (1)成交规模:重点城市成交规模有所调整,三线代表城市同比降幅明显 从数据上来看,本轮调控政策取得了明显效果,重点城市商品住宅成交规模稳中有所调整,百城价格环比、累计涨幅均保持在低位区间,价格表现更加平稳。展望2020年,整体市场调控政策依旧保持从严基调,在因城施策、一城一策下,房地产市场整体仍将平稳运行,同时在多种因素综合影响下,不同城市分化格局愈加明显,一线城市在供应端持续改善或城市规划利好影响下,明年市场延续底部回升行情可期;二线代表城市整体市场规模将保持稳中有所震荡,厦门、天津等城市市场调整压力仍不减;部分城市群内部以及其他有人口支撑的三四线城市,短期市场或将延续较好发展态势,但多数三四线城市在需求存在透支等因素影响下,市场面临较大调整压力。 (2)成交结构:多数城市各层次产品价格小幅提升,改善型需求积极释放 基于套总价、结合成交量,我们将30个城市不同层次的楼盘分为三类:中低价位、中高价位、高价位,具体划分方式为:首先根据套总价对所有新房楼盘进行降序排列,成交量占前10%的属于高价位楼盘,10%-40%属于中高价位楼盘,后60%属于中低价位楼盘。 4.土地:土地市场处低温态势,结构性拿地机会呈现 全国300各类用地供需规模同比基本持平,住宅用地推出与成交面积出现小幅增长。据初步统计,2019年1-11月,全国300城各类用地供需规模与去年同期基本持平,其中,住宅用地推出10.3亿平方米,同比增长2.0%。成交方面,据初步统计,2019年1-11月,全国300个城市各类用地共成交16.9亿平方米,同比下降1.5%,其中,住宅用地成交8.2亿平方米,同比增长3.4%。
2019年,住宅用地供需规模同比小幅增长,成交楼面均价保持较高水平,平均溢价率与去年同期基本持平,仍处低位,土地市场整体表现较为理性。具体来看,上半年企业在资金环境改善、投资收敛聚焦等因素影响下,热点城市竞拍热度提升显著,部分地块成交楼面价刷新区域甚至全市楼面均价历史记录,为后期开发、运营、销售等阶段带来一定压力;进入下半年,房地产调控政策保持收紧态势,金融监管持续加强,受行业调整预期强化及资金压力加大等因素的影响,土地市场明显降温,住宅用地流拍率持续提升,11月已升至8.9%;值得注意的是,随着土地市场的调整,部分热点城市的优质地块陆续推出,地块的高性价比一定程度上提振了企业拿地积极性,带动部分城市成交楼面均价出现结构性上涨,但在房地产金融管控继续从严下,土地市场仍将保持平稳态势。 5.企业:资金面进一步承压,积极推盘强化回款 2019年,房地产行业集中度加速提升,“越大越强、强者恒强”的竞争法则已成共识。品牌房企积极把握时机,采取灵活的推盘和价格策略抢抓回款,整体销售业绩延续增长态势。拿地方面,企业投资更加聚焦与理性,拿地区域逐步向城市基本面较好的一、二线城市回归。行业融资渠道收缩,企业融资难度攀升,大型房企在强化现金管控的同时积极融资,缓解资金压力。整体来看,在市场调整和资金面趋紧的双重压力下,品牌企业准确把握市场节奏精准投资,加大营销力度推动销售回款,整体竞争优势持续增强。